Membalik rumah melibatkan pembelian rumah kos rendah (selalunya penyitaan), memperbaikinya, dan menjualnya dengan keuntungan. Ini adalah usaha yang membawa sejumlah risiko serta beberapa ganjaran yang berpotensi menguntungkan. Terdapat juga banyak kerja keras untuk menyiapkan rumah untuk pasar. Sekiranya anda berminat untuk membalikkan rumah tetapi tidak mempunyai banyak wang untuk wang pendahuluan, ada pilihan lain yang membolehkan anda memasuki pasar membalik rumah.
Langkah-langkah
Kaedah 1 dari 6: Menilai Kewangan Anda
Langkah 1. Nilai toleransi anda terhadap risiko
Membalik rumah untuk mendapatkan keuntungan melibatkan sejumlah kos, termasuk bayaran muka rumah, gadai janji, pembayaran faedah, cukai harta tanah, kos penutupan harta tanah, pemeriksaan, izin, dan bayaran kontraktor. Kos ini meningkat dengan cepat, dan rumah terbalik itu mungkin tidak dapat dijual dengan keuntungan. Sebelum anda memutuskan untuk meneruskan rumah, anda harus bertanya kepada diri sendiri:
- Apa yang akan anda lakukan sekiranya rumah itu tidak laku? Adakah mungkin menggunakan rumah sebagai harta sewa, misalnya? Sekiranya anda tidak mempunyai rancangan cadangan yang munasabah jika ada yang tidak kena dengan penjualan rumah terbalik, anda mungkin ingin menilai semula rancangan anda.
- Adakah keuntungan berpotensi bernilai risiko kerugian yang besar? Pada tahun 2015, rumah dengan harga di bawah $ 50, 000, menyaksikan pulangan negatif. Sebaliknya, rumah berharga $ 100, 000 - $ 200, 000, menghasilkan pulangan kasar purata 44%. Perlu diingat bahawa menjual rumah di mana anda tidak pernah tinggal mungkin juga melibatkan pembayaran cukai yang besar, yang dapat menurunkan margin keuntungan anda dengan banyak.
- Bolehkah rakan pelaburan anda menghadapi risiko kerugian yang berpotensi?
- Adakah anda telah membuat kajian mengenai pasaran harta tanah tempatan, mengubah kos, dan izin? Untuk mendapat pengalaman membalik rumah yang berjaya, anda harus mendidik diri anda mengenai harga rumah tempatan, daerah sekolah, kontraktor yang bertanggungjawab, dan peraturan harta tanah.
Langkah 2. Pertimbangkan kemampuan anda untuk memberikan "ekuiti peluh", dan nilai karya itu
Ekuiti peluh merujuk kepada jumlah nilai yang mungkin anda tambahkan ke rumah anda kerana tenaga kerja anda sendiri. Sebagai contoh, jika anda adalah tukang atap yang mahir atau tukang paip berlesen, mungkin anda boleh melakukan beberapa pembaikan rumah sendiri. Ini akan mengurangkan perbelanjaan anda dan mengurangkan jumlah wang yang harus anda pinjam.
- Pastikan anda mengambil kira jumlah masa yang anda habiskan untuk bekerja di rumah terbalik. Masa anda juga mempunyai nilai, dan membalik rumah kadang-kadang memerlukan masa berbulan-bulan bekerja. Pertimbangkan sama ada cara lain untuk menghabiskan masa anda mungkin lebih menguntungkan atau lebih menyeronokkan.
- Lebih penting lagi, adakah rakan kongsi yang meletakkan kepentingan kewangan menganggap ekuiti peluh anda mempunyai nilai? Sekiranya ya, berapa nilai berbanding wang tunai mereka?
- Pastikan anda mematuhi semua peraturan tempatan ketika anda melakukan pembaikan rumah sendiri. Bincangkan rancangan anda dengan pengacara harta tanah atau lembaga peraturan tempatan jika anda memerlukan kelulusan untuk sebarang pembinaan atau pembaikan.
Langkah 3. Ketahui skor kredit anda
Sekiranya anda tidak mempunyai wang untuk rumah terbalik, anda perlu mengeluarkan pinjaman untuk menampung kos awal anda. Tidak kira siapa pemberi pinjaman anda - rakan kongsi, bank, atau pemberi pinjaman peribadi - anda harus menunjukkan bahawa anda mempunyai kemampuan membayar balik pinjaman anda. Skor kredit anda menggambarkan sejarah kredit anda, kemampuan anda untuk melunaskan pinjaman anda, dan keseluruhan hutang anda. Semakin baik skor kredit anda, semakin besar peluang anda memperoleh pinjaman dengan kadar faedah yang berpatutan.
- Terdapat beberapa sistem penilaian kredit yang berbeza, tetapi secara amnya skor kredit anda akan menjadi angka antara 300-850. Semakin tinggi skor anda, semakin baik kredit anda.
- Anda boleh mendapatkan laporan percuma dengan skor kredit anda setiap 12 bulan dengan melayari
Langkah 4. Tingkatkan skor kredit anda
Sekiranya skor kredit anda terlalu rendah sehingga anda tidak dapat memperoleh pinjaman untuk usaha penggantian rumah, anda mungkin mahu meluangkan masa untuk meningkatkan skor kredit anda. Ini mungkin memerlukan sedikit masa, tetapi mungkin bermanfaat dalam jangka masa panjang. Lebih-lebih lagi, semakin baik skor kredit anda, semakin besar kemungkinan anda dapat menghadapi kemungkinan kerugian akibat terjadinya kerosakan rumah. Untuk meningkatkan skor kredit anda, anda boleh:
- Lunaskan hutang anda tepat pada masanya. Sekiranya anda tidak mempunyai sejarah yang baik untuk melunaskan hutang anda, anda tidak akan dapat memperoleh pinjaman yang layak untuk rumah yang terbalik.
- Pastikan beban hutang keseluruhan anda minimum. Elakkan mengekalkan baki kad kredit jika anda boleh.
- Hanya mempunyai had kredit apabila benar-benar diperlukan. Tidak mempunyai lebih banyak kad kredit daripada yang anda perlukan untuk kehidupan seharian anda.
- Lindungi identiti anda. Pantau urus niaga kad kredit dan penilaian kredit anda untuk memastikan bahawa identiti anda belum dicuri oleh pencuri atau penggodam. Ambil langkah keselamatan yang munasabah untuk melindungi maklumat anda. Sebagai contoh, jangan masuk ke sistem perbankan dalam talian anda melainkan anda berada di rangkaian yang selamat dan dilindungi kata laluan.
Langkah 5. Bercakap dengan penasihat kewangan
Penasihat kewangan akan dapat melihat keadaan kewangan anda sekarang dan membantu anda menentukan berapa banyak risiko yang anda boleh tanggung sebagai sebahagian daripada pelaburan yang berubah-ubah. Penasihat kewangan mungkin dapat membantu anda membuat rancangan untuk menampung perbelanjaan anda walaupun rumah anda yang terbalik memerlukan masa yang lama untuk menjual atau memerlukan pembaikan tambahan.
Langkah 6. Buat rancangan perniagaan
Untuk berjaya membalikkan rumah, anda harus membuat keputusan berdasarkan logik dan penyelidikan, bukan berdasarkan emosi anda. Sebelum anda memulakan proses mencari pemberi pinjaman dan membeli rumah, ada baiknya anda mempunyai rancangan perniagaan yang kukuh. Pelan ini akan memastikan anda berada di landasan yang tepat untuk membuat pelaburan yang bijak dan juga memberikan keyakinan kepada bakal pemberi pinjaman dan rakan kongsi anda bahawa anda dapat memperoleh keuntungan. Rancangan perniagaan anda harus merangkumi:
- Harga maksimum pembelian rumah yang akan anda hilangkan.
- Senarai kawasan kejiranan dalam permintaan di mana anda akan menyasarkan carian anda. Perhatikan kawasan sekolah, keselamatan kejiranan, dan dekat dengan kemudahan seperti kedai dan transit awam.
- Kos pembaikan dan pengubahsuaian maksimum yang anda mampu.
- Senarai kontraktor berlesen yang boleh dipercayai, berpatutan dan boleh melakukan pembaikan dengan jayanya.
- Anggaran yang munasabah untuk Nilai Selepas Pembaikan (ARV) rumah terbalik. Sebaik-baiknya, harga jualan awal tidak lebih daripada 70% daripada ARV kediaman.
- Rasa siapa pembeli anda dan apa yang mereka mahukan. Adakah pembeli anda mungkin akan menjadi pasangan yang sudah bersara? Seorang peniaga perniagaan muda? Pasangan dengan anak-anak? Bergantung pada kawasan kejiranan, bakal pembeli anda mungkin mahukan perkara yang sangat berbeza di luar rumah. Pertimbangkan siapa calon pembeli anda dan apa yang mereka perlukan di luar rumah mereka. Contohnya, jika anda ingin mencari rumah di kawasan kejiranan dengan kawasan sekolah yang hebat, anda mungkin mempertimbangkan untuk mengubah suai yang mempunyai anak kecil.
- Pembeli tertentu. Dalam beberapa kes, anda mungkin dapat membariskan pembeli sebelum anda membalikkan rumah. Dalam kes ini, risiko anda jauh lebih rendah seperti kos overhed anda.
- Rancangan bagaimana untuk membayar balik pinjaman anda sekiranya ada yang tidak kena. Jangan membalikkan rumah kecuali anda dapat menampung perbelanjaan anda, walaupun ada yang tidak kena dengan penjualan anda. Contohnya, anda mungkin mempunyai pembeli yang gagal, atau anda mungkin menemui masalah dengan asas kediaman. Buat sedikit kesalahan dalam rancangan perniagaan anda, dan sumbangkan idea cara yang mungkin untuk mengatasi kelewatan penjualan rumah atau perbelanjaan yang tidak dijangka.
Kaedah 2 dari 6: Mencari Rakan Kongsi
Langkah 1. Cari rakan pelaburan
Cara yang paling biasa bagi penyapu rumah yang tidak berpengalaman untuk memasuki pasaran adalah dengan mencari rakan pelaburan. Ini sangat penting bagi mereka yang tidak mempunyai wang untuk pendahuluan atau pembaikan awal. Rakan pelaburan akan membekalkan sebahagian atau semua wang tunai permulaan sebagai pertukaran bahagian keuntungan.
Anda mungkin mempertimbangkan untuk mencari pasangan yang mempunyai banyak wang tunai tetapi tidak berminat untuk melakukan kerja membeli atau memperbaiki rumah. Walaupun pasangan anda akan membekalkan wang tunai, anda akan membekalkan pengetahuan dan tenaga kerja
Langkah 2. Rangkaian secara aktif
Untuk mencari rakan niaga, anda harus membina beberapa hubungan peribadi dan profesional dalam komuniti anda. Sebarkan berita bahawa anda berminat untuk mengambil peluang pelaburan dengan rakan kongsi. Beberapa cara untuk mencari rakan kongsi yang berpotensi termasuk:
- Meneliti pelabur harta tanah yang aktif. Hubungi pelabur harta tanah yang berjaya dan berpengalaman yang mungkin mempertimbangkan untuk mengambil peluang kepada anda.
- Menyertai Kelab Pelaburan Hartanah. Banyak komuniti tempatan mempunyai bab tempatan kelab pelaburan harta tanah. Setelah anda bergabung, anda akan mendapat akses kepada penduduk tempatan yang mungkin berkongsi minat dan minat anda.
- Menyertai kumpulan perjumpaan. Kumpulan perjumpaan adalah kelab sosial yang kadang-kadang mempunyai tema tertentu, termasuk harta tanah. Gunakan kumpulan perjumpaan untuk memperluas rangkaian sosial anda.
- Menyebarkan berita di kalangan keluarga dan rakan-rakan. Bincangkan impian anda untuk membalikkan rumah dengan mereka yang sudah berada di rangkaian sosial anda, seperti keluarga, rakan, dan rakan sekerja. Mereka mungkin dapat menghubungi anda dengan orang lain yang berkongsi minat anda atau yang ingin melabur dalam harta tanah.
- Membuat kelab pelaburan harta tanah anda sendiri. Sekiranya kawasan kejiranan anda belum mempunyai kelab pelabur harta tanah, anda boleh membentuk bab anda sendiri. Beriklan di Craigslist dan melalui laman web pertemuan untuk mencari individu yang berpikiran sama.
Langkah 3. Rujuk peguam
Apabila anda memasuki perkongsian pelaburan, adalah penting agar anda tidak hanya bergantung pada perjanjian lisan. Pastikan semua transaksi ditunjukkan dalam kontrak yang ditandatangani. Berunding dengan peguam perniagaan atau harta tanah untuk memastikan bahawa kedua-dua pihak berpuas hati dengan pengaturan tersebut. Pastikan anda bersenam lebih awal:
- Siapa yang menanggung kos
- Bagaimana keuntungan akan dibahagi
- Siapa yang akan menanggung hutang dan liabiliti yang berpotensi
- Siapa yang akan melaksanakan tugas tertentu (seperti pengambilan kontraktor)
- Perhatikan undang-undang keselamatan yang mengatur promosi pelaburan serta kemungkinan tuntutan hukum pelabur jika peristiwa tidak terjadi seperti yang dirancang
Langkah 4. Ambil satu persatu pada satu masa
Beberapa perkongsian harta tanah berfungsi dengan hebat; yang lain gagal sepenuhnya. Jangan mengikat diri anda dalam perkongsian dalam jangka masa panjang sebelum anda mengetahui seberapa baik anda bekerja dengan pasangan anda. Sebagai gantinya, bawalah satu rumah pada satu masa, dan menilai sama ada perkongsian anda berpotensi menjadi yang kuat dan bertahan lama. Pertimbangkan sama ada pulangan kewangan berfungsi seperti yang diharapkan atau tidak.
Kaedah 3 dari 6: Mendapatkan Pinjaman Wang Keras
Langkah 1. Teliti pemberi pinjaman wang yang sukar
Pemberi pinjaman wang keras adalah syarikat yang meminjam wang daripada individu dengan satu kadar faedah dan meminjamkan wang itu kepada individu swasta lain dengan kadar faedah yang jauh lebih tinggi. Terdapat banyak syarikat yang pakar dalam membiayai pelaburan harta tanah seperti rumah terbalik. Gunakan rangkaian sosial atau direktori internet anda untuk mencari pemberi pinjaman wang yang sukar di kawasan anda.
Langkah 2. Kenali kos tambahan pinjaman wang sukar
Pinjaman wang yang sukar adalah jenis pinjaman yang paling mudah dijamin untuk pengembara rumah pertama yang tidak mempunyai banyak wang tunai. Walau bagaimanapun, ia juga merupakan salah satu pilihan yang lebih berisiko. Kadar faedah dari pinjaman wang sukar cenderung jauh lebih tinggi daripada gadai janji bank biasa pada 8-15%. Ini secara serius dapat mengurangkan potensi keuntungan anda dari rumah terbalik.
Langkah 3. Kumpulkan dokumen kewangan anda
Sebelum pemberi pinjaman wang keras akan meminjamkan wang kepada anda, anda perlu memberi mereka maklumat penting mengenai kestabilan kewangan anda dan juga rancangan anda untuk membalikkan rumah. Mereka mungkin ingin memeriksa rekod cukai anda, penilaian kredit dan gaji anda. Sediakan dokumen anda untuk menunjukkan kepada pemberi pinjaman anda bahawa anda adalah peluang pelaburan yang berharga bagi mereka.
Langkah 4. Bayar bayaran awal 2-10%
Tambahan kos pinjaman wang tambahan adalah bayaran awal, yang sering disebut sebagai "mata." Sebilangan besar bayaran adalah antara 2-10% dari kos gadai janji rumah yang akan anda kembalikan. Wang ini memberikan jaminan kepada pemberi pinjaman anda dan berfungsi sebagai bukti daya maju kewangan anda.
Langkah 5. Balik rumah dengan cepat
Sebilangan besar pinjaman wang tunai terhad untuk pembelian dan pemulihan harta tanah atau pembinaan, dan mungkin berlangsung dari enam hingga 24 bulan. Pinjaman wang sukar tidak sesuai untuk pelaburan jangka panjang kerana bayaran yang tinggi. Adalah lebih baik menggunakan pinjaman wang keras untuk harta tanah yang akan dapat anda putar balik dengan cepat untuk memastikan bahawa anda tidak membayar kadar faedah tinggi.
Kaedah 4 dari 6: Menjamin Pinjaman Peribadi
Langkah 1. Pertimbangkan pemberi pinjaman peribadi
Pemberi pinjaman peribadi adalah individu dengan wang cair untuk ganti yang bersedia meminjamkan wang kepada anda dengan kadar faedah yang telah ditentukan. Tidak seperti rakan kongsi harta tanah yang membahagi keuntungan dengan anda, pemberi pinjaman peribadi hanya akan mengenakan kadar faedah sebelum memberikan wang tunai kepada anda. Dalam banyak kes, kadar faedah untuk pemberi pinjaman swasta lebih rendah daripada pemberi pinjaman wang keras. Walau bagaimanapun, pemberi pinjaman swasta mungkin lebih sukar dicari.
Langkah 2. Ketik rangkaian sosial anda untuk pemberi pinjaman
Dalam banyak kes, anda boleh menemui pemberi pinjaman peribadi melalui rangkaian sosial anda sendiri. Sekiranya anda mengetahui saudara, rakan, atau rakan sekerja yang mempunyai wang tunai yang cair, anda mungkin boleh meminjam wang ini dan membayar faedah kepada mereka. Dalam senario yang ideal, semua orang menang: pemberi pinjaman anda akan dapat memperoleh faedah tambahan, dan anda akan dapat keuntungan dari rumah anda yang terbalik.
Langkah 3. Perhatikan potensi risiko
Sekiranya anda ingin mendapatkan pinjaman peribadi, pastikan bahawa anda dan pemberi pinjaman anda mengetahui potensi risiko transaksi ini. Pertimbangkan apa yang mungkin berlaku jika anda tidak mendapat keuntungan dari rumah terbalik. Adakah anda masih dapat membuat pembayaran faedah anda? Fikirkan pilihan anda sebelum mencari pemberi pinjaman peribadi. Untuk mengekalkan hubungan anda dengan orang itu, anda harus membayarnya kembali tepat pada masanya.
Langkah 4. Ingat bahawa kepercayaan adalah kunci
Jangan mengambil kesempatan daripada pemberi pinjaman peribadi jika anda ingin terus bekerja dengan mereka. Kepercayaan adalah unsur utama pinjaman persendirian, dan anda harus menunjukkan bahawa anda dapat bertahan dalam kesepakatan. Sekiranya anda berjaya, pemberi pinjaman peribadi anda mungkin bersedia membantu anda membiayai pelaburan harta tanah masa depan.
Kaedah 5 dari 6: Menjamin Pinjaman Bank
Langkah 1. Minta pinjaman bank anda
Pilihan ini cenderung tidak berlaku semasa pengalaman membalik rumah pertama anda, tetapi ia patut dilakukan. Sekiranya anda mempunyai kredit yang baik dan rancangan perniagaan yang kukuh, bank anda mungkin dapat memberi anda pinjaman untuk membeli rumah untuk dibalik. Kadar faedah ini kemungkinan lebih tinggi daripada gadai janji biasa dengan bayaran pendahuluan 20%, tetapi kemungkinan akan lebih rendah daripada pinjaman wang keras.
Sebuah bank lebih cenderung untuk meminjamkan dana pembinaan jika anda dapat memberikan gadai janji yang jelas pada harta tanah
Langkah 2. Bincangkan rancangan perniagaan anda dengan bank anda
Sekiranya anda mempunyai harapan untuk mendapatkan pinjaman bank, anda memerlukan rancangan perniagaan yang kukuh. Pastikan anda membincangkan penyelidikan anda dengan bank anda untuk melihat apakah mereka menganggap anda pelaburan yang bermanfaat.
Kaedah 6 dari 6: Menggunakan Aset Anda Sendiri
Langkah 1. Nilai aset semasa anda
Walaupun anda tidak mempunyai banyak wang tunai untuk membalikkan rumah, anda mungkin masih mempunyai aset yang dapat membantu anda mendapatkan kredit untuk membeli rumah kos rendah untuk dibalik. Periksa kediaman anda sendiri, akaun persaraan anda, dan kredit anda untuk mengetahui apakah ada yang dapat diketuk untuk wang pendahuluan.
Langkah 2. Ketik IRA anda
IRA (Akaun Persaraan Bebas) adalah kenderaan persaraan. Terdapat penalti cukai yang serius kerana mengeluarkan wang sebelum usia 59.5. Walau bagaimanapun, terdapat pengecualian untuk pembeli rumah kali pertama. Anda boleh menggunakan sehingga $ 10, 000 IRA anda untuk membeli rumah. Bincangkan pilihan ini dengan penasihat kewangan anda untuk memastikan bahawa anda menggunakan wang dengan betul dan anda tidak akan dikenakan denda.
Perlu diingat bahawa pengeluaran wang dari IRA anda mungkin menjejaskan potensi pertumbuhan jangka panjang akaun persaraan ini. Berhati-hatilah dengan risiko yang terlibat dalam mengurangkan akaun persaraan anda terlalu awal
Langkah 3. Pertimbangkan Talian Kredit Ekuiti Rumah
Garis kredit ekuiti rumah (atau HELOC) adalah pilihan yang berpotensi untuk anda sekiranya anda sudah memiliki sebidang harta tanah. HELOC memberi anda sumber wang yang cepat, dan anda hanya perlu membayar faedah dari wang yang anda pinjam dari HELOC. Contohnya, anda mungkin mempunyai HELOC bernilai $ 75, 000. Tetapi jika anda meminjam $ 10, 000 dari jumlah itu, anda hanya membayar faedah dari jumlah $ 10, 000.
- Berhati-hatilah dengan HELOC anda: jika anda tidak membayar balik pinjaman tepat pada masanya, anda berisiko kehilangan rumah anda.
- Ketahuilah bahawa kadar faedah HELOC mungkin lebih tinggi daripada pinjaman dari pemberi pinjaman swasta.
Langkah 4. Pertimbangkan untuk menggunakan kad kredit
Kad kredit adalah sumber wang cepat lain, selagi anda merancang untuk membayarnya dengan cepat. Kadar faedah kad kredit sangat tinggi pada 18-20%. Walau bagaimanapun, anda tidak membahayakan aset lain anda, seperti yang anda lakukan dengan HELOC. Anda mungkin mempertimbangkan untuk menggunakan kad kredit untuk pembelian saham rendah semasa membalik rumah, seperti membeli bahan binaan dari kedai barang rumah.
Petua
- Sentiasa lakukan matematik sebelum membuat keputusan pelaburan. Habiskan masa dan tenaga anda juga.
- Ketahuilah bahawa mungkin bagi anda untuk memperoleh pulangan yang lebih baik dengan cara lain, seperti menggunakan masa anda untuk melakukan pergeseran tambahan atau melaburkan wang simpanan anda di pasaran saham. Manjakan harta tanah sebagai satu daripada banyak pilihan: jangan mengurung harta tanah sehingga anda memikirkannya.
Amaran
- Juga sangat penting untuk bersikap telus sepenuhnya dengan pelabur anda dan memberitahu mereka bahawa ada kemungkinan mereka kehilangan wang dari perjanjian anda. Kejujuran adalah dasar terbaik, terutamanya ketika anda melaburkan wang orang lain.
- Berhati-hatilah bahawa semasa anda mengumpulkan wang untuk sebarang usaha yang anda ingin gunakan untuk tujuan pelaburan, anda mesti mematuhi garis panduan persekutuan dan perbandaran. Pastikan anda berjumpa dengan peguam anda sebelum anda mula mengumpulkan wang untuk sebarang usaha membalik rumah.
- Jangan memperlakukan pembalikan rumah seperti skim cepat kaya. Walaupun boleh menguntungkan, ada risiko besar yang terlibat. Pembalikan rumah juga menguntungkan hanya apabila pelabur mencurahkan banyak masa dan tenaga untuk penyelidikan harta tanah dan pembaikan rumah.
- Jangan memotong sudut. Sewa kontraktor yang diinsuranskan berlesen dan mempunyai reputasi baik. Sentiasa periksa harta benda anda dengan teliti. Dapatkan izin sebelum melakukan pengubahsuaian. Melewatkan langkah-langkah ini boleh menyebabkan lebih banyak kos di jalan.
