Terdapat sejumlah wang yang luar biasa untuk menjana kediaman baru sekiranya anda dapat memperolehnya dengan betul. Sebenarnya, anda boleh menjana $ 25, 000 atau lebih dengan mudah sekali balik, dan melakukannya dalam masa kurang dari 90 hari. Namun, ingatlah bahawa anda juga akan kehilangan banyak atau lebih banyak lagi jika anda salah menghitung peluang. Membalik rumah baru dapat menjadi cara untuk menghasilkan sejumlah besar uang dengan cara yang tidak konvensional, tetapi juga memerlukan penyelidikan, kerja keras, dan selera makan yang sihat untuk risiko.
Langkah-langkah
Bahagian 1 dari 4: Menentukan Jika Pusing Rumah sesuai untuk Anda
Langkah 1. Pastikan anda mempunyai wang tambahan yang mencukupi
Membalik rumah baru melibatkan membeli rumah atau harta tanah. Jadi selain menambah gadai janji untuk perbelanjaan bulanan anda, kemungkinan besar anda juga perlu membuat pendahuluan. Semoga harga jualan anda dapat menampung perbelanjaan ini. Walau apa pun, anda memerlukan sejumlah besar wang tunai dan belanjawan bulanan yang fleksibel untuk mula membalikkan rumah.
Mereka juga merupakan perbelanjaan lain, seperti utiliti dan cukai, yang dimainkan. Semasa menjual rumah, anda juga perlu membayar cukai keuntungan modal atas keuntungan anda
Langkah 2. Uruskan harapan anda
Selipar yang berjaya tidak hanya membeli dan menjual rumah tanpa melakukan kerja perantaraan atau usaha pemasaran. Ketahuilah bahawa anda perlu membuat kerja dan perbelanjaan untuk membuat perubahan rumah dalam banyak keadaan. Pada yang lain, anda pasti ingin mengelakkan yuran broker barang dan cuba menjual rumah itu sendiri, yang memerlukan pemasaran dan kerja kaki. Pastikan anda bersedia melakukan kerja untuk melakukan ini dengan betul.
Langkah 3. Pastikan anda mempunyai masa lapang yang mencukupi
Ini bukan hobi hujung minggu, tetapi pekerjaan sepenuh masa. Dalam kebanyakan kes, anda perlu menjadualkan penyelenggaraan, mengawasi pembinaan pada penambahan atau perubahan, dan menangani masalah lain yang timbul dengan rumah tersebut. Anda juga harus menunjukkan rumah itu kepada bakal pembeli sendiri sekiranya anda tidak merancang untuk menggunakan broker barang. Sukar untuk menjadualkan semua itu sekitar pekerjaan sepenuh masa yang lain.
Langkah 4. Mampu menangani risiko dan kegagalan
Kemungkinannya, anda akan membuat sekurang-kurangnya beberapa langkah salah ketika mula membalik rumah. Kesalahan ini boleh menelan belanja ribuan atau puluhan ribu dolar. Selain itu, kemalangan mungkin berlaku yang menelan belanja beribu-ribu atau menetapkan projek semasa anda kembali beberapa minggu atau bulan. Sekiranya anda adalah tipe orang yang tidak dapat berfikir dan bertindak secara rasional dalam keadaan tertekan ini, penggeledahan rumah mungkin bukan untuk anda.
Bahagian 2 dari 4: Mencari Harta Tanah
Langkah 1. Biasakan diri anda dengan cara membeli rumah atau kondo
Sekiranya anda sudah melakukannya, anda sudah mengetahui prosesnya dan ini adalah perkara kedua. Sekiranya anda tidak pernah membeli kediaman, maka berunding dengan broker barang. Terdapat beberapa langkah yang diperlukan semasa membeli rumah yang mesti anda ketahui. Secara amnya, proses ini merangkumi membuat tawaran, mendapatkan gadai janji, menghapus syarat, dan mengambil alih.
Anda juga boleh melangkau penjualan awal dengan membeli lot anda sendiri dan membina kediaman anda sendiri untuk dijual. Dalam proses ini, anda boleh membina kediaman sendiri atau menyewa pembangun untuk melakukannya untuk anda. Kedua-dua proses ini dikenali sebagai spesifikasi dan pembinaan khusus
Langkah 2. Teliti keadaan pasaran di kawasan anda
Bercakap dengan ejen mengenai berapa banyak jumlah dan permintaan rumah yang mereka alami. Anda juga mungkin ingin mencari di kediaman tempatan anda untuk laporan perumahan.
- Pasar perumahan seperti pasar saham kerana ia mempunyai kitaran "bull" dan "bear". Pasaran perumahan boleh mengambil masa bertahun-tahun untuk beralih dari satu kitaran ke kitaran yang lain. Ini bermaksud bahawa harta tanah mungkin berada dalam "permintaan tinggi" atau "permintaan rendah" pada waktu tertentu.
- Sekiranya kawasan anda pada masa ini mengalami "permintaan rendah" untuk kediaman, akan lebih sukar, atau paling tidak menguntungkan, untuk membalikkan rumah.
- Sekiranya anda benar-benar ingin memulakan dengan membalik, tetapi mendapati bahawa pasaran perumahan tempatan anda belum matang, pertimbangkan untuk berpindah ke kawasan dengan pasar yang lebih aktif. Teliti pasaran terpanas dalam talian. Beberapa kawasan kini mengalami pemulihan harga yang dramatik dan bersedia untuk pelaburan balik.
Langkah 3. Cari harta tanah
Setelah anda memutuskan bahawa sudah waktunya untuk memulakan projek baru, cari banyak yang sesuai dengan anggaran anda. Terdapat beberapa cara untuk melakukan ini.
- Sebilangan orang mencari harta benda yang bermasalah. Inilah yang penjualnya "terdesak untuk menjual", kerana alasan seperti perceraian, muflis, kematian, keadaan harta benda yang buruk, atau lewat pembayaran. Keinginan penjual untuk menjual akan membolehkan anda merundingkan harga yang lebih baik di tanah.
- Cara lain adalah dengan hanya mencari kawasan bandar atau bandar anda yang merupakan "kawasan kejiranan baru", di mana semua pembinaan baru sedang dijalankan. Pergi ke sana, dan memandu. Cari papan tanda yang dibina oleh pembangun yang ingin menjual kediaman baru mereka atau kawasan terbuka yang tersedia.
Langkah 4. Pertimbangkan jenis rumah yang boleh anda bina di atas harta tanah
Lakukan kajian anda dan cari tahu gaya rumah, ukuran, dan ciri khas apa yang bergaya atau biasa dijual di kawasan anda. Lihat rumah baru yang dijual dan cuba meniru kejayaan mereka. Anda mungkin perlu mengumpulkan pasukan dengan pereka dan arkitek untuk mendapatkan idea yang realistik mengenai apa yang dapat anda lakukan dengan banyak dan anggaran.
- Cuba rancangkan rumah yang menjual dari jarak tengah ke atas. Maksudnya ialah jumlah di mana keluarga rata-rata dapat membelinya. Secara amnya, ia bermaksud antara $ 200, 000, dan $ 500, 000 bergantung pada kawasan anda. Anda mahukan julat harga kerana ini menjual paling cepat kerana terdapat kepadatan penduduk terbesar yang mencari kediaman kelas pertengahan ini. Ia mungkin jauh lebih sedikit atau lebih banyak tetapi itu rata-rata.
- Dalam banyak keadaan, rumah mesti mempunyai tiga atau lebih bilik tidur dan sekurang-kurangnya dua bilik mandi penuh.
Langkah 5. Hubungi pembangun mengenai "rumah spesifikasi"
"Cara lain untuk mencari rumah adalah dengan mencari senarai pembangun di kawasan anda. Hubungi mereka semua dan tanyakan kepada mereka jika mereka mempunyai" rumah spesifikasi "untuk dijual. Itulah rumah baru tanpa pemilik sebenarnya dipanggil (selain pembina).
- Sebab anda ingin mempertimbangkan untuk mencari rumah baru adalah mudah. Itu baru, tidak diperlukan pengubahsuaian. Ini menunjukkan cara yang lebih baik dan anda akan mendapat lebih banyak orang untuk melihatnya daripada anda di rumah yang lebih tua. Dan marginnya lebih besar. Ini bermaksud rumah baru mendapat "premium". Sekiranya seseorang ingin tinggal di rumah baru, mereka mesti membayar harga yang lebih tinggi. Hampir seperti membeli kereta baru dari lot, hanya itu tidak akan menyusut.
- Selain itu, kawasan kejiranan baru biasanya menawarkan lebih banyak ciri dan kemudahan seperti taman, sungai kecil, laluan pejalan kaki, dan lain-lain. Mereka lebih baik dengan peningkatan yang lebih banyak. Rumah anda dikelilingi oleh rumah baru yang bagus. Semua ciri ini digabungkan dan menjadikannya lebih mudah untuk membalikkan rumah anda.
Langkah 6. Selidiki peluang kegemaran anda lebih jauh
Pada waktunya anda akan menyempitkan carian anda ke beberapa harta tanah. Pada tahap ini, lakukan beberapa penyelidikan mengenai setiap pembangun yang sedang Anda pertimbangkan untuk memastikan mereka bereputasi baik dan akan menyelesaikan kediaman mengikut piawaian yang mereka tuntut, seperti meja granit, karpet 50 ons dan spesifikasi lain. Pastikan mereka melakukan kerja yang berkualiti dan juga memeriksa beberapa rumah lain yang mereka bina. Sekiranya mereka tidak mempunyai rumah lain yang dibina untuk menunjukkan kepada anda, maka berhati-hatilah.
Pastikan anda menggunakan data dari perkhidmatan senarai banyak (MLS) untuk melihat trend kejiranan dan nilai rata-rata untuk rumah yang serupa. Ini akan memberi anda idea mengenai nilai pasaran rumah tersebut. Pergi ke https://www.mls.com untuk menggunakan perkhidmatan ini
Bahagian 3 dari 4: Membeli Harta Tanah
Langkah 1. Pertimbangkan kosnya
Lihatlah kos lot, kos pembina, dan kos pembinaan. Anda juga perlu mengambil kira komisen, cukai harta tanah, dan insurans, serta kos membiayai pelaburan anda. Jumlahkan jumlah ini menggunakan angka dari pembangun anda dan projek yang setanding. Anda kemudian boleh menggunakan jumlah ini untuk membandingkan dengan anggaran harga jualan untuk menentukan sama ada anda boleh memperoleh keuntungan yang berpatutan dari penjualan rumah.
Langkah 2. Sebaik sahaja anda menjumpai harta tanah yang banyak, lompatlah
Sekiranya anda tahu, berdasarkan perbandingan MLS sebenar di kawasan itu, anda dapat membalikkannya sekurang-kurangnya $ 25, 000 lebih banyak lagi, bergerak cepat!
Segera buat tawaran. Sekiranya ia diterima maka anda masih akan memberi anda masa untuk membuat kajian mengenai pembangun dan keadaan kediaman.
Dalam tawaran, pastikan anda mempunyai banyak cara untuk keluar dari kontrak, seperti "dikenakan pembiayaan". Sekiranya anda mempunyai masalah dan perlu keluar dan tidak memasukkan klausa jenis ini, maka anda tidak akan dapat keluar jika ada masalah. Yang paling biasa adalah "dikenakan pembiayaan menjelang tarikh x". Sekiranya anda tidak dapat membuat pembiayaan pada saat itu, minta lanjutan pada tarikh syarat
Langkah 3. Memperoleh pembiayaan
Untuk benar-benar membeli harta tanah dan memulakan atau meneruskan pembinaan, anda mesti mengeluarkan pinjaman. Untuk membalikkan rumah, anda mungkin perlu mengambil pinjaman dengan kadar faedah yang tinggi, kerana risiko yang melekat dalam pembalikan rumah. Dalam banyak kes, ini mungkin setinggi 10 hingga 12 peratus kadar tahunan.
Memiliki sejarah dan skor kredit yang baik dapat membantu anda mendapatkan kadar yang lebih baik, tetapi pinjaman masih akan dianggap berisiko oleh banyak pemberi pinjaman
Langkah 4. Buang keadaan di rumah
Ini bermaksud anda mesti mengambil tarikh kontrak. Ini berlaku semasa rumah anda dibina. Jadi sekarang anda boleh bercakap dengan pembangun dan memilih ciri dan warna anda untuk dalaman dan luaran rumah. Sekiranya anda tidak mempunyai pengalaman melakukan ini, cari tahu apakah pembina mempunyai profesional yang boleh berunding dengan anda.
Langkah 5. Selesaikan rumah anda
Pastikan anda memantau kerja pembangun ketika mereka menyelesaikan kediaman mengikut spesifikasi anda. Anda mungkin ingin berjumpa dengan buku atau pakar lain dalam menyelesaikan kediaman, terutama untuk beberapa produk pertama anda. Anda mahu menambahkan kemasan mewah yang kelihatan tanpa mengorbankan terlalu banyak anggaran anda.
- Pilih tekstur, cat, dan bahan "semua warna neutral", dan kemasan yang sesuai dengan selera apa pun. Jangan memilih warna terang untuk apa-apa. Ingatlah bahawa anda "membalikkan" rumah ini. Anda membuat bahagian dalaman untuk "orang lain". Bukan seperti yang anda sukai, tetapi yang digemari oleh penduduk umum, iaitu "nada neutral" di dalam dan luar.
- Sekiranya anda tidak melakukan perkara lain, pastikan dapurnya sempurna. Ini adalah bilik terpenting di rumah bagi banyak pembeli. Sekiranya ini sudah baik, lihat bilik mandi di sebelah.
Bahagian 4 dari 4: Jual Rumah
Langkah 1. Sekarang rumah anda sudah siap, siapkan untuk ditunjukkan
Singkirkan semua sampah dan sebarang bahan binaan atau peralatan yang terdapat di sekitar. Rumah ini akan dijual. Ini bermaksud "100% bebas dari kekacauan". Cara mudah untuk memahami perkara ini adalah pergi ke mana-mana "rumah pameran" di kawasan anda dan melihat bagaimana mereka melakukan pendalaman. Perabot anda, jika ada sama sekali, tidak semestinya bagus atau semewah yang mereka miliki di rumah pameran.
Jangan tinggalkan apa-apa dalam pandangan yang jelas. Letakkan semuanya di almari, almari, laci, ruang bawah tanah dan garaj. Meninggalkan ruang tamu utama kelihatan tidak rapi. Jangan menggunakan perabot terlalu banyak. Anda tidak mahu bilik kelihatan sibuk. Jangan terlalu banyak memasang gambar atau gambar di dinding. Anda mahu semuanya menjadi murni. Kerana pembeli anda mahukan "rumah baru" jangan menjadikannya "rumah terpakai" untuk mereka. Jadikan ia sebagai "rumah pameran" untuk mereka
Langkah 2. Senaraikan kediaman
Anda boleh menjualnya sendiri untuk menjimatkan wang atau menyenaraikannya di MLS dengan broker barang. Sebab anda ingin menjual melalui MLS adalah kerana terdapat beribu-ribu broker barang di kawasan anda yang akan melihat senarai MLS (perkhidmatan penyenaraian berganda) itu dan mula menunjukkan rumah anda bahkan mungkin "setiap hari". Anda akan mempunyai banyak ejen yang bersaing untuk menjual rumah anda. Bandingkan dengan "hanya anda" yang cuba menjualnya. Ya, anda akan melepaskan komisen tetapi ia boleh diambil kira mengikut harga jualan.
- Senaraikan rumah anda secara kompetitif di kawasan ini. Walau bagaimanapun, semasa membeli rumah anda semestinya mendapat perjanjian, dan sudah menjangka bahawa anda boleh menjualnya sekurang-kurangnya $ 50, 000 lebih banyak berdasarkan keadaan pasaran dan penyelidikan sebenar yang anda lakukan.
- Jangan terlalu mahal atau ia tidak akan menjual, dan jangan terlalu rendah harganya dan tinggalkan wang di atas meja. Tetapi lebih baik harga terlalu rendah dan jangan fleksibel pada harga permintaan anda semasa rundingan, daripada harga yang berlebihan dan tidak ada yang melihatnya.
Langkah 3. Apabila anda mendapat tawaran, pertimbangkan keadaan dengan teliti
Jangan sekali-kali, dalam keadaan apa pun, masuk ke dalam rundingan di mana anda menjual tawaran berulang-ulang. Sekiranya mereka memberi anda tawaran, anda mesti selalu memberitahu mereka, "Saya akan memikirkannya dan menghubungi anda dalam masa satu jam". Luangkan sedikit masa untuk memikirkannya. Jangan mulakan perdagangan berulang-ulang dengan pembeli tanpa mengambil masa sekurang-kurangnya satu jam. Satu perkara yang boleh anda lakukan ketika bersama pembeli dan mereka berkata "bagaimana dengan ini …", beritahu mereka, "baiklah saya akan mengambil tawaran itu dan saya akan pergi dan minum kopi dan saya akan kembali jam untuk memberitahu anda ".
Ini sangat mustahak kerana kemungkinan mereka tidak memberi anda cukup, dan sekarang anda ingin membalas tawaran tersebut. Apa yang anda boleh lakukan ialah mengambil masa itu untuk menyusun tawaran balas anda. Contohnya, jika tawaran mereka hampir seperti yang anda mahukan tetapi tidak cukup, kembali dan katakan sesuatu seperti "baiklah, saya akan terima tawaran anda tetapi saya tidak akan meninggalkan perkakas". Mereka mungkin baik-baik saja dengan itu, dan itu menjadikan $ 5000 anda yang anda akan rugi sekiranya anda melakukan rundingan tergesa-gesa
Langkah 4. Teruskan penjualan
Pembeli rumah anda akan mahu diberi jangka masa untuk "membuang syarat". Umumnya jika anda mempunyai tawaran, pembeli akan "serius" mengenai kediaman anda. Sekiranya mereka memerlukan peluasan, berikan hanya jika terdapat sedikit aktiviti lain. Tetapi jika anda masih mendapat banyak tawaran lain di kediaman anda, atau mungkin anda merasa tidak mendapat tawaran yang baik seperti yang anda fikirkan pada mulanya, maka jangan melanjutkan tarikh syarat, sehingga menjadikan tawaran tersebut tidak sah. Itu akan membolehkan anda menerima tawaran sokongan yang mungkin lebih baik dan kuat.
Walaupun begitu, anda ingin bersikap akrab ketika ini agar kesepakatan dapat diselesaikan dengan jayanya. Oleh itu, jika mereka ingin membawa keluarga mereka untuk kali ketiga, biarkan mereka datang melihatnya
Langkah 5. Cari projek anda yang seterusnya
Setelah pembeli telah membuang syarat, anda boleh mula mencari harta tanah baru untuk membeli atau mencuba mencari harta tanah lain dengan cara yang sama seperti yang baru anda lakukan. Pada hari mereka mengambil alih, anda harus "keluar". Kemudian tidak lama setelah mereka mengambil alih, anda akan mendapat gaji besar dari keuntungan yang anda hasilkan dari penjualan. Maksudnya, kecuali jika anda memasukkannya ke rumah baru anda akhirnya membeli. Sebaiknya tinggalkan hasil yang anda buat di rumah anda.
Jangan mengeluarkan wang dan pergi membelanjakan wang. Lebih baik menambahkan kesan dan membiarkan wang anda bekerja untuk anda dalam pembelian seterusnya daripada membazirkannya untuk membeli-belah dan boros. Sudah tentu, belanjakan percutian anda dengan harga yang banyak tetapi biarkan sisa keuntungan itu berfungsi untuk anda di rumah seterusnya atau pelaburan lain di mana ia menjana wang anda lebih banyak
Petua
- Ini adalah trend besar. Tetapi itu bermakna banyak persaingan juga. Sekiranya anda akan melakukan ini, pastikan anda membaca sedikit tentangnya. Namun, perlu diingat bahawa kebanyakan pertunjukan, buku, dan bahan membalik rumah menumpukan pada membalikkan harta benda yang lebih tua dan harta tanah yang terganggu, beberapa di antaranya mungkin memerlukan pengubahsuaian, dan itu adalah taman bola yang lain. Itulah sebabnya anda harus mempertimbangkan rumah baru di mana pembangunnya hanya ingin mencairkan sedikit keuntungan. Sebilangan pembangun hanya mahu keluar, atau mereka "harus keluar" dan akan menjual pada waktu rehat.
- Sekiranya anda mendapat banyak orang datang untuk melihat kediaman anda, seperti beberapa hari, anda mungkin menurunkan harga harta tanah anda. Anda tidak akan mendapat begitu banyak kecuali mungkin harga anda sangat rendah sehingga orang menganggapnya banyak, dan itu bukan matlamat anda. Matlamat anda adalah "harga yang kompetitif" tetapi tetap dapat memperoleh keuntungan.
- Cuba cari apa yang mereka sebut sebagai syarikat harta tanah "flat fee" untuk digunakan. Mereka akan mendapatkan senarai anda di MLS paling popular di kawasan anda, yang membolehkan ejen lain mula menjual rumah anda. Namun, mereka hanya mengenakan "bayaran tetap", yang selalunya akan menjimatkan sekitar 40% dalam komisen ejen.
- Semasa anda membeli rumah, kecuali anda sudah biasa mengisi kontrak dan rundingan, cubalah dapatkan peguam dan / atau makelar untuk hadir dan bekerja bagi pihak anda. Tanpa mereka, penjual mungkin cuba menetapkan syarat yang akhirnya boleh menyakitkan hati anda, dan anda mungkin juga tidak mengetahuinya. Oleh itu, anda mahu sebilangan profesional yang berpengalaman di dalam pasukan anda menasihati anda sebelum anda menandatangani garis putus-putus untuk membeli atau menjual rumah.
Amaran
- Tulis rancangan tindakan dengan terperinci hingga item terakhir. Timbang semua kebaikan dan keburukan. Bagaimana ia akan mempengaruhi kehidupan rumah tangga anda, adakah anda mempunyai keluarga untuk memikirkannya, bagaimana tindakan ini mempengaruhi pekerjaan anda, dan adakah anda dapat menanggung kos yang tidak dijangka untuk membawa harta tanah sehingga anda dapat membalikkannya?
- Ini adalah garis besar asas bagaimana ini dilakukan. Anda akan berurusan dengan sejumlah besar wang dan berada dalam keadaan tertentu yang boleh menelan belanja banyak wang sekiranya anda melakukan kesalahan. Dengan kata lain, berhati-hati. Ini ditujukan untuk orang yang bersedia melakukan pekerjaan rumah mereka, mencorakkan "i" mereka dan melintasi semua "t" mereka. Bukan untuk mereka yang akan bodoh hanya masuk dan "sayap". Ingatlah bahawa terdapat banyak tawaran untuk tawaran ini.
